古い倉庫席にカフェ・芸術空間…聖水洞（ソンスドン）開発余力大きい"

KEBハナ銀行、ソウル、聖水洞（ソンスドン）'不動産ツアーセミナー'

流動人口多くて消費需要高くて

知識産業センターITなど中小企業に人気

賃貸収益率安定的…投資魅力

"建物ほとんど建築して古くなって投資時は構造安全など確かめてみなければ"

ソウル、聖水洞（ソンスドン）を直接現地調査した投資家の反応は二つに分かれます。 以前の姿を知り合いは距離がたくさん変わったとし驚くが、来てみたことがない投資家は予想より素朴な風景に‘ここで何になろうか’として首をかしげます。 1～2年前から注目されている所だが、まだ開発や価格上昇余力が相当したところです。”

有望投資地域に浮び上がっているソウル、聖水洞（ソンスドン）一帯商圏分析のために先月KEBハナ銀行が用意した‘不動産ツアーセミナー’でチェ・ファンソクKEBハナ銀行不動産自問センターチーム長はこのように話した。 チェ チーム長は“聖水洞（ソンスドン）にはソウルの森近隣やカフェ距離に遊びにきた流動人口だけでなく若い会社員が多い”として“基本的に安定した消費勢力を確保した地域”と説明した。 

○商店・知識産業センター投資人気

ツアーは聖水（ソンス）駅3番出口近所あるカフェから始まった。 あちこちで工事現場が見えた。 城東区（ソンドング）は聖水洞（ソンスドン）を4地区で分けて大規模整備事業を展開している。 この中聖水（ソンス）駅南側である4地区が最も事業推進速度が速い。 すでに色々な知識産業センターが入ったし主な路地についてカフェとレストランがある。 チェ チーム長は“若者たちが通う町角について特色ある店が満たされる傾向”と話した。

この近隣には独特の建物が多い。 大通りには売り場を置いて、建物後方二面道路側に住宅がついている‘1+1構造’をしている。 家内手工業攻防や小規模工場を運営する人々が生活した所が大部分だ。 チェ チーム長は“二面道路側住宅を食堂で開発する場合も多い”と説明した。 

ソン・スイで両側に位置した聖水2～3地区は工場と既存商店街が多い所だ。 開発が遅れる方だが他の地球より安い方だ。 広い敷地の古い倉庫や工場を改造した展示場やスタジオがある。 デザイナーや造形作家が協業できる製造業者が周辺に多くて、江北（カンブク）都心と江南（カンナム）圏まで簡単に行くことができて芸術家がたくさん集まるという説明だ。 

近所知識産業センターも似た理由で人気だ。 2010年3.3㎡当たり780万ウォン台であった分譲価格はこの頃1000万ウォンを渡した。 チェ チーム長は“聖水洞（ソンスドン）知識産業センターには30～50坪台セクションオフィスが多くて交通が便利でデザイン・印刷・ITなど分野の中小企業に人気”といった。 知識産業センターは貸し出し比率が80%まで可能で、各種税制恩恵を受けることができて賃貸収益率も高い。 

反面注意する点もある。 センター支援施設を除けば分譲と賃貸借に業種制限が適用される。 チェ チーム長は“支援施設は分譲価格が20～30%ほど高いが賃貸料はほとんど差がない”として“入居制限がある所を譲り受けて業種が合う企業に賃貸をすることがさらに効率的だろう”と助言した。 

○1970年代建物…投資前確かめてみてこそ

ソウルの森近隣である城東（ソンドン）1地区には多所帯住宅が多くて、中間中間カフェやレストランがある。 トゥクソム駅近所からソウルの森までは歌手インスンが、俳優クォン・サンウ、野球選手イ・スンヨプなど有名人が買いとった建物が密集している。 ソウルの森の前にある建物は俳優ペ・ヨンジュンが企画会社キーイースト名義で買いとった。 チェ チーム長は“ソウルの森近所は芸能人投資家が入ってきて有名になってすでに価格が相当高くなった状態”と伝えた。

チェ チーム長はこの日ツアー途中工事を止めた大きな建物一つを示して“用途変更を準備して構造安全問題があって開発が中断された”として“聖水洞（ソンスドン）にある建物はほとんど1960～1970年代建築されたので几帳面に見回して投資決定をしなければならない”と強調した。 チェ チーム長は“建ぺい率制限がある前立てられた建物が大部分だと建物を壊して新しく建てれば建物面積がさっと与えること”としながら“できるだけ現在の構造を維持してリモデリングすることが経済的”と助言した。